现在买房，是不是傻？
重拳之下，市场在肉眼可见的降温。
一手项目到访骤降，二手指导价出台后，7成社区下调或维持原价（数据来源：世联、中原地产），很多购房者收起蠢蠢欲动的芳心，选择按兵不动。
不过房产君也发现，市场并不乏坚决的买房案例。
比如粉丝L先生，拿着500多万的现金，希望在年内，在东部入手一套三房，目前已在多个网红盘进行了诚意登记。
当然，L先生并不是个例。S小姐，设立了1000万的预算，准备在中心区找一套大户型。
克而瑞数据显示，刚刚过去的8月，全市一手住宅网签6749套，虽然是今年的新低，但是比2017年、2018年同期都要高。
| 时间 | 网签套数 |
| 2021年8月 | 6749套 |
| 2020年8月 | 6927套 |
| 2019年8月 | 6028套 |
| 2018年8月 | 4977套 |
｜最近4年8月份住宅网签量 来源：克而瑞
现在买房，真的是傻吗？
大跌，到底能不能指望？
在回答这个问题前，我们应该对楼市的特点有一个基本的了解。
房地产是一个周期性的市场，随着政策松紧而波动，早已是常态。
政策趋松时，市场上扬；市场过热又必将引发新的调控，如此，周而复始。
2020年，可以称之为近十年来的楼市大年，在核心城市，由于持续宽量化的货币政策，大量的资金进入楼市避险，从而触动房价的上涨机制。
一方面，这让相当一部分的房产脱离了普通老百姓的购买力，这与全体人民有所居，实现共同富裕的目标显然是相违背的。
另一方面，过度引用杠杆，势必带来金融隐患，同样不利于社会的稳定。
可以说，控制房价过快上涨，是首要民生大事。所以，从今年2月份开始，以去杠杠为首的一系列调控组合拳，陆续打出。
政策不会一成不变，未来的房地产仍然需要这只有形的手来让行业更加健康、稳健发展。房价虽然不会暴涨，但是周期性上下波动的走势，大概率很难被改变。
不过和过去相比，周期可能会被拉长，我们知道，在二手房增值税免征年限2改5后，一套一手房从买入到二次交易，时间变成了8年。
也就是说，你的房子二手价值，至少在8年后才能真正显现。
对购房者而言，与其在意眼前的波动，不如实实在在挑到一套有核心竞争力的房子，能够穿越更长的周期。
另外，即便是限价，也不能指望房价大跌。
房产君近期就了解到，有买家因为所购房源的实际售价低于备案价的下限，导致无法网签。
｜来源：领导留言板
很简单，官方的调控目标，既不是房价暴涨，也不是大幅下跌，而是“稳”字当头。
未来3个半月，为什么是不错的时机？
除了楼市的大逻辑之外，还有一个值得注意的，那就是短期的切入时机。
2021年只剩最后的三个半月，马上进入第四季度。
我们看到市场一个明显的变化，就是新货的集中上市。
来自中地行统计，光是9月份，就有超过40个楼盘预计有营销动作，其中有26个全新盘，又有18个位于中心区，是今年难得一见的盛宴。
| 区域 | 新盘个数 |
| 天河 | 1 |
| 荔湾 | 3 |
| 海珠 | 3 |
| 白云 | 7 |
| 黄埔 | 4 |
｜中心区9月份预计登场或推新的全新盘
开发商为什么要在这时候抢闸供应？
一来，主要调控动作已经落地，后市不确定性逐渐减弱。
二来，每年9月份以后，都是冲刺销售任务的黄金时段，尤其是今年，不少项目在前8个月选择观望的背景下，势必加大最后4个月的营销力度。
这对于购房者而言，最直接的利好，就是有货可挑，而且在政府限价下，性价比也是要明显高于上半年的。
简而言之，就是捡漏的不错机会。
｜示意图，已获视觉中国授权
什么样的房子，才能穿越周期？
当然，买入的时机重要，买对房子更重要。
放眼市场，虽然项目不少，但是如何贴合自身情况找到最合适的那一个？这需要一定的技巧。
房产君有三条建议：
首先，能中心区不郊区。
中心区资产有更多的配套支撑，牛市时领跑，熊市时抵抗风险，居住品质也更有保障。
｜第二CBD商业标杆居然之家实景图 @广州房产细鹏
其次，全新盘值得多看一眼。
有业内人士抛出一个观点，一个楼盘最值得买的有两个时期，一个是首期开售，一个是全盘收官时。
按照大部分项目的规律，全新盘首开，价格往往是最低的，随着建设的推进，配套的落地，价格也将水涨船高。
｜高素质的新盘一开放就能吸引眼球
而收官买的是所见即所得的确定性，尤其对于部分着急入住的购房者，就非常合适了。
再次，尽可能抢占硬资源。
什么叫做硬资源？
对刚需而言，最硬核的便是教育和交通了，相比近年来教育政策的连连变化，交通在确定上又显得更胜一筹。
尤其是部分城市级别的通道，比如串联4大CBD的地铁5号线和18号线。
｜黄埔两条大动脉直接连通珠江新城
按照这样的选盘逻辑，房产君认为有一个盘不得不看，它就是位于老黄埔的卓越招商·臻珑府。
老黄埔明星盘开售倒计时，大礼包神助攻
很多朋友对这个项目可能不陌生。
它有多热？开放仅仅两周，登记超过300组，这样的数字，在横盘期，不说绝无仅有，一定是笑傲江湖的存在。
如此受欢迎，跟项目本身的价值体系当然密不可分。
从地段上看，项目位于炙手可热的老黄埔，广州第二CBD所在，如果说珠江新城代表是广州辉煌的现在，那么金融城、老黄埔构成的第二CBD毫无疑问将承载广州的未来。
｜第二CBD，一片应许之地
就在昨天，《黄埔临港经济区“十四五”发展规划》正式印发，对临港经济区提出“一核三带多点”空间的新格局，并推进港城融合，建设大湾区宜居智慧城区。
显然，整个黄埔临港经济区的发展迎来了更细致的部署。
其中，卓越招商·臻珑府既毗邻经济主轴之一的滨江商务带，同时又靠近数字经济核心区，左右逢迎。
另外，旁边的南海神庙被划定为历史文化综合发展区，将与黄埔古港、黄埔军校旧址等人文资源联动，探索打造新时期海丝文化与全球海洋文明的共情交融平台，坐拥独特的人文底蕴。
｜ 黄埔最新的“一核两带多点”最新格局
另外，庙头板块至少聚集了5大旧改项目，规模超过900公顷。
随着改造完成，配套还将大幅升级。
比如庙头村旧改，近期重新调整的规划，就给整个庙头板块送上了重磅惊喜，一口气新增了6所学校，涵盖1所60班完全中学、1所36班小学、1所30班小学、3所幼儿园，当然，具体学校的招生政策还需以教育局口径为准。
除此之外，还有商业配套的释放，以及交通路网的升级。
更重要的是，项目紧邻双地铁站。
其中，5号线东沿线庙头路地铁站就位于项目旁边，预计在2022年建成后，便能直通鱼珠、金融城、珠江新城。而已经开通的13号线南海神庙站与项目直线距离约700米，同样预计在2022年，便能直达冼村。
｜ 项目周边航拍 @广州房产细鹏
双线直通珠江新城，这样的板块，放眼广州也是非常之稀有。在已经落定的路线规划中，也就只有番禺广场等极为少数的板块能够与之相抗衡。
对刚需而言，没有什么比这个更实在，更有力的资源了。
另外，房产君盘点发现，老黄埔近20个旧村改造项目中，真正能够步行抵达地铁站的项目不到1/2，而且有不少项目尚在初级阶段，未真正动拆，入市时间存在较强的不确定性。
在已经推出的项目中，如文冲、鱼珠等板块少量住宅，也在缺货中。
为此，要在这时候抢占机会，卓越招商·臻珑府是当仁不让的选择。
| 项目效果图
板块罕见极致户型，大阳台，270°飘窗
让更多人惊喜的还有项目的产品力。
建面约78㎡的极致三房、建面约89㎡的主套三房以及建面约115㎡南北对流四房，无论是面积的控制，还是户型的设计，都称得上是无可挑剔。
比如78㎡的三房，整个老黄埔找不到第二个。89㎡的主套三房，将面积死守在90㎡之内，在保证舒适度的同时，还能享受契税优惠。
115㎡的四房，对于改善家庭而言，也是恰到好处，没有浪费的空间，该有的尺度和功能全部都有。
对了，户户南向，户户带大阳台以及270°飘窗，这在刚需社区配置中也是无出其右。
这也是为什么项目开放，不仅吸引了众多年轻人的驻足，一众龙头开发企业的相关人士也纷纷慕名而来。
纵然市场在迭代，在进阶，好的户型或许有，但是标杆不常有。
而事实也证明，好的户型，在二手市场上有更高的溢价率。
比如广钢新城，就有项目凭借更极致的户型，比如建面约70㎡三房、建面约89㎡四房等，使得项目整体均价拉到了6万+，超过板块95%的项目。
除了户型足够极致，卓越招商·臻珑府配套也颇具特色，言几又艺术空间开在了营销中心，未来将变身大容量的图书馆，将交由政府相关部门处理。
| 言几又体验中心实景图
另外还有15班幼儿园、建面约600㎡托儿所、建面约1500㎡少年宫、健身中心以及建面约300㎡星光老年人之家，足够为你的生活品质护航。
至于门槛，总价不到400万就能拿下一套三房。
一线城市的体面生活，真的不贵。
据房产君掌握的消息，项目即将开售，按照市场反应，有望打响9月份中心区第一炮。
一个值得全城期待的时刻。
好了，如果你尚未行动，那么，要注意了。
毕竟，网红盘不是想买就能买，此刻不把握，更待何时？请珍惜第一波吃螃蟹的机会吧。
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